针对您“卖房子收了房款又卖不了”的情况，以下特殊情况会影响处理结果：
1. 买方存在先违约行为：若买方未按合同约定支付剩余30%房款，或存在其他违约行为（如拖延办理贷款），您作为卖方有权拒绝卖房，且无需退还已收的70%房款，甚至可要求买方承担违约责任。例如：合同约定买方需在收房时支付剩余30%房款，但买方逾期3个月未支付，您可解除合同，扣留部分房款作为违约金。
2. 房屋存在共有权人未同意：若房屋为您与他人共有（如夫妻共同财产），共有权人未签字同意卖房，导致合同无效，您需退还70%房款，但无需承担违约责任（因合同自始无效）。例如：您未经配偶同意卖房，配偶起诉确认合同无效，法院判决您退还70%房款，买方无法要求您支付违约金。
3. 政策突变导致无法过户：若因政府政策调整（如限购、限贷）导致房屋无法过户，属于不可抗力，您需退还70%房款，无需承担违约责任，但需提供政策文件证明。例如：您卖房后，当地突然出台政策，要求买方需缴纳2年社保才能购房，买方不符合条件导致无法过户，您需退还70%房款。
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针对您“卖房子收了房款又卖不了”的情况，可能存在以下法律风险：
1. 被买方起诉要求双倍赔偿：若您在合同中收取了定金，且因自身原因无法卖房，根据《合同法》第一百一十五条，买方有权要求您双倍返还定金。例如：您收了10万元定金和60万元房款（共70%），买方起诉后，法院可能判决您退还70万元房款+双倍返还定金（20万元），合计需支付90万元。
2. 赔偿买方的实际损失：若买方因您无法卖房遭受额外损失（如买方已支付的中介费、租房违约金、因房价上涨导致的差价损失），法院可能判决您赔偿这些损失。例如：买方为买房支付了2万元中介费，因您违约需重新租房，产生1万元违约金，法院可能判决您在退还70万元房款的基础上，额外赔偿3万元。
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针对您“卖房子收了房款又卖不了”的情况，需避免以下常见错误操作：
1. 拖延退款：收到买方退款要求后，以“资金周转困难”为由拖延退还70%房款，可能被买方认定为“恶意违约”，需承担更高的违约金（如按日计算的逾期利息）。
2. 私自处理房款：将已收的70%房款用于其他投资或消费，导致无法足额退款，可能被买方起诉要求返还房款并赔偿损失，甚至面临“拒不执行判决”的法律风险。
3. 拒绝沟通：不回复买方的协商请求，或态度恶劣，可能激化矛盾，使买方直接提起诉讼，增加您的时间和经济成本。

若您已出现上述错误操作，建议及时纠正并联系律师，避免风险扩大。
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您关心的“卖房子收了房款又卖不了能否退钱”问题，可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条进行法律分析。
根据1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”您作为卖方收取70%房款后无法卖房，属于“其他违约行为致使合同目的无法实现”（买方的核心目的是获得房屋所有权），买方有权解除合同。依据该条款，合同解除后您需返还已收的70%房款；若您无正当理由违约，还需承担违约责任（如赔偿买方的利息损失、中介费损失等）。综上，您需退还70%房款，同时根据违约情况承担相应责任。

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